Photovoltaik im Mehrfamilienhaus und in der WEG: Beschluss, Modelle und Messkonzept

Ja. Das Dach ist gemeinschaftliches Eigentum, und eine Solaranlage geht über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus — sie ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG. Solche Maßnahmen können die Wohnungseigentümer beschließen oder einzelnen Eigentümern durch Beschluss gestatten. Für den Beschluss genügt nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Wichtig ist eine saubere Vorbereitung: Der Beschlussgegenstand muss in der Einladung zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein. Nicht beschlossen werden dürfen nach § 20 Abs. 4 WEG Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer ohne ihr Einverständnis unbillig benachteiligen.

Nein. § 20 Abs. 2 WEG zählt Maßnahmen auf, die jeder Eigentümer verlangen kann, sofern sie angemessen sind — darunter seit 2024 die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte. Eine gemeinschaftliche Dachanlage ist in dieser Aufzählung nicht genannt; für sie gelten die allgemeinen Regeln des § 20 Abs. 1 WEG.

Für die Praxis heißt das: Ein einzelner Eigentümer hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Dachanlage, wohl aber auf ein Balkonkraftwerk, über dessen Ausführung die Gemeinschaft dann beschließt. Wer eine große Anlage für das ganze Haus will, muss die Mehrheit in der Versammlung gewinnen.

Das regelt § 21 WEG. Alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden — oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Andernfalls tragen nur die Eigentümer die Kosten, die dafür gestimmt haben; ihnen stehen dann auch die Nutzungen zu.

Wird die Anlage nur einem Eigentümer gestattet, trägt er die Kosten allein und erhält allein die Erträge. Eine abweichende Verteilung kann beschlossen werden, darf aber niemandem Kosten auferlegen, der sie nach dem Gesetz nicht tragen müsste. Ob sich eine Anlage im Sinne des Gesetzes amortisiert, ist ein unbestimmter Rechtsbegriff; eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsrechnung ist deshalb eine wichtige Beschlussgrundlage.

Beim Mieterstrom liefert der Anlagenbetreiber Solarstrom an Letztverbraucher im selben Gebäude oder in Gebäuden im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang, ohne das öffentliche Netz zu nutzen. Für den gelieferten Strom gibt es nach § 21 Abs. 3 EEG den Mieterstromzuschlag; die Bundesnetzagentur veröffentlicht die jeweils geltenden Sätze. Nach den Angaben der Bundesnetzagentur können bei neueren Anlagen auch Nichtwohngebäude und Nebenanlagen wie Garagen in Betracht kommen, sofern der Strom ohne Netzdurchleitung verteilt wird.

Der Betreiber übernimmt dabei die Rolle eines Stromlieferanten mit entsprechenden Pflichten. Ein Mieterstromvertrag nach § 42a EnWG muss die Vollversorgung einschließlich Reststrom abdecken, darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein, und der Preis darf für Mieter 90 % des Grundversorgungstarifs nicht übersteigen. Für kleinere Gemeinschaften ist dieser Aufwand oft nur mit einem spezialisierten Dienstleister tragbar.

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ist das schlankere Modell: Bewohner nutzen Strom aus einer Anlage in, an oder auf dem Gebäude, ohne dass der Betreiber sie vollständig beliefern muss. Grundlage ist ein Gebäudestromnutzungsvertrag mit einem Aufteilungsschlüssel, nach dem der erzeugte Strom auf die Teilnehmer verteilt wird; im Zweifel zu gleichen Teilen. Den Reststrom beziehen die Teilnehmer weiterhin von einem frei gewählten Lieferanten.

Voraussetzung ist, dass die Strombezugsmengen viertelstündlich gemessen werden. Der Betreiber muss bei Vertragsbeginn auf den nötigen Reststrombezug hinweisen und den Aufteilungsschlüssel für die Marktkommunikation melden. Den Mieterstromzuschlag gibt es in diesem Modell nicht — das schließt die Bundesnetzagentur ausdrücklich aus. Für Eigentümergemeinschaften kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Beschluss nach dem WEG an die Stelle des Vertrags treten.

Wenn der Aufwand für Lieferverträge, Abrechnung und Messkonzept in keinem sinnvollen Verhältnis zur Anlage steht, kann die Gemeinschaft den gesamten Strom ins Netz einspeisen und die Einspeisevergütung nach dem EEG erhalten. Das EEG sieht für Volleinspeiseanlagen eine eigene, höhere Vergütung als für Anlagen mit Überschusseinspeisung vor; die aktuellen Sätze veröffentlicht die Bundesnetzagentur.

Volleinspeisung ist organisatorisch das schlankeste Modell, die Bewohner profitieren aber nicht direkt über niedrigere Strombezugskosten. Welches Modell sich für Ihr Haus rechnet, hängt von Anlagengröße, Zahl der Teilnehmer und Verbrauchsprofil ab — wir rechnen die Varianten im Angebot gegeneinander.

Das Messkonzept legt fest, wie Erzeugung, Eigenverbrauch und Netzbezug jeder Wohnung erfasst werden, und ist mit dem Netzbetreiber abzustimmen. In Berlin ist das Stromnetz Berlin. Neben klassischen Konzepten mit physischem Summenzähler bietet Stromnetz Berlin ein standardisiertes Verfahren für eine Kundenanlage mit Erzeugungsanlage und virtuellem Summenzähler an, das bei der Anmeldung im Kundenportal als eigenes Belieferungsmodell ausgewählt wird.

In älteren Berliner Mehrfamilienhäusern ist der Zählerplatz oft der eigentliche Engpass, weil das Messkonzept Platz für zusätzliche Zähler und Kommunikationstechnik verlangt. Zudem kann eine wesentliche Dachsanierung die Solarpflicht nach dem Berliner Solargesetz auslösen. Die AUTIVE GmbH plant Anlage und Messkonzept und bereitet die Unterlagen für die Eigentümerversammlung vor; die Installation übernehmen unsere Elektro-Fachpartner. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.